Was Macht Eine Hausverwaltung?

Was Macht Eine Hausverwaltung
Allgemeines zum Thema “Hausverwaltung” – Eine Hausverwaltung ist eine Person oder auch ein Unternehmen, welches sich um alle Belänge rund um eine Immobilie kümmert. Weiterhin beschäftigt sie sich mit der Verwaltung von vermieteten Wohnhäusern, Wohnanlagen, Eigentumswohnungen sowie Gewerbeobjekten. Sie verwaltet sowohl eigene als auch fremde Häuser und Wohnungen.

Was sind die Aufgaben der Hausverwaltung?

Was ist WEG-Verwaltung? – Bei der WEG-Verwaltung handelt es sich um die Verwaltung sogenannter Wohn-Eigentümer-Gemeinschaften. Der Begriff stammt aus dem deutschen Wohneigentumsrecht. Dabei gehört eine Wohnimmobilie mehreren Eigentümern gemeinschaftlich, oder kurz: Ein Objekt mit mehreren Eigentumswohnungen.

Zu den Aufgaben gehören die technische, wirtschaftliche und kaufmännische Betreuung der WEG sowie die Erstellung und Durchsetzung einer entsprechenden Hausordnung. Grundlage für die ordnungsgemäße Verwaltung ist das WEG-Gesetz. Die Verwalter:in einer WEG wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung bestellt.

Die Bestellung gilt im Anschluss für maximal 5 (im Falle eines Neubaus und bei erster Bestellung für 3 Jahre). Sobald eine Verwalter:in bestellt ist, kümmert sich diese im Anschluss um die korrekte Einbestellung und Durchführung aller weiteren Eigentümerversammlungen.

Was kostet eine Hausverwaltung im Monat?

Die Kosten der Mietverwaltung Benötigen Sie eine Hausverwaltung für ein Objekt mit Mietwohnungen, bezahlen Sie in Deutschland zwischen 20 und 30€ pro Wohnung und Monat, Garagen und Stellplätze 3 bis 5€.

Warum braucht man eine Hausverwaltung?

Die Vorteile einer Hausverwaltung – Der Eigentümer einer Immobilie hat zahlreiche Verpflichtungen und Verantwortungen. Eine Hausverwaltung dient dazu, den Eigentümer zu entlasten. Oftmals hat der Immobilieneigentümer damit zu kämpfen Mieteinnahmen der Bewohner einzutreiben.

  • Dies ist ein großes Ärgernis und oft sehr zeitraubend.
  • Eine Hausverwaltung kann hierbei Erleichterung bringen.
  • Diese setzt sich direkt mit den betreffenden Mietern in Verbindung und sorgt für den pünktlichen Zahlungseingang der Miete.
  • Zudem hat die Hausverwaltung die Aufgabe, sich mit anfallenden Instandhaltungen und Reparaturen zu beschäftigen.

Dies bedeutet, dass die Verwaltung dafür sorgt, alle anfallenden Arbeiten im Haus durchführen zu lassen. Neben Preisvergleichen unter allen Anbietern einer Dienstleistung ist es zudem wichtig, die passende Qualität zu finden sowie die anfallenden Rechnungen in vorgegebener Zeit zu begleichen.

Dies erfordert Zeit. Zeit ist etwas, das der Eigentümer oft nicht hat. Hierbei hilft die Hausverwaltung. Diese überwacht alle Objekte innerhalb des Hauses. Hierdurch kann der Eigentümer aufatmen und zeitlich flexibler an alle für ihn entstehenden Aufgaben heran gehen. Durch das Anfertigen von regelmäßigen finanziellen Berichten erhält der Immobilieneigentümer zudem einen Überblick über alle Finanzen.

Die finanziellen Berichte sind übersichtlich sowie in verständlicher Form dargestellt. Die gute Qualifikation der Hausverwaltung ist hierbei jedoch unabdingbar. Dies bedeutet, dass die Wahl der Verwaltung immer gut überlegt sein sollte. Durch die Tatsache, dass die Immobilie dauerhaft überwacht wird, wird eventuellen Schäden vorgebeugt und das Auftreten gleicher reduziert.

  1. Dies bedeutet, dass Gelder eingespart werden und Mieter sowie Eigentümer zufriedengestellt sind.
  2. Durch die Kooperation zwischen Verwaltung und Eigentümer wird die Verwaltung perfektioniert.
  3. Gibt es mehr als einen Eigentümer, sorgt die Verwaltung für die Organisation der Eigentümerversammlung.
  4. Diese kann oftmals mit einem hohen Aufwand einhergehen.

Die Abstimmung und Organisation der verschiedenen Eigentümer kann zahlreiche Probleme mit sich führen. Hierfür ist eine Hausverwaltung der beste Ansprechpartner. Das Abstimmen zwischen den Bedürfnissen aller Eigentümer ist hierbei wichtig. Durch die Erfahrung der Hausverwaltung wird diese Situation meist schnell und problemlos gelöst.

Was darf eine Hausverwaltung und was nicht?

Was die Hausverwaltung nicht darf – Natürlich gibt es auch Dinge, die eine Hausverwaltung nicht tun darf, weil sie mit ihnen die Rechte der Wohnungseigentümer beschneiden oder für undurchsichtige Verhältnisse sorgen würde. So darf eine Hausverwaltung keine Hausordnung erlassen, die den Bewohnern vorschreibt, was sie zu tun und zu lassen haben – dies ist allein Sache der Eigentümerversammlung.

  1. Auch darf ein Hausverwalter nicht ohne vorherige Anmeldung die Wohnungen der Eigentümer betreten.
  2. Insbesondere für den Umgang mit dem Geld der Wohnungseigentümer gibt es klare Regeln.
  3. So darf die ein Hausverwalter kein Girokonto in seinem eignen Namen eröffnen und dort die Gelder der Wohnungseigentümer einzahlen.

Auch darf er keine Kredite im Namen der Eigentümergemeinschaft aufnehmen oder mit dem Geld der Eigentümer an der Börse spekulieren. Nur die Eigentümergemeinschaft selbst kann entscheiden, wie beispielsweise die Gelder für die Instandhaltungsrücklage angelegt werden, die Hausverwaltung muss sich an eine solche Weisung halten.

Wie viel verdient eine Hausverwaltung?

Wie hoch sind die Verwaltergebühren? – Eine allgemeingültige Aussage wie hoch Verwaltergebühren genau sind lässt sich nur schwer treffen. Das liegt daran, dass sie je nach Bundesland, Lage, Ausstattung und Größe variieren können. Angegeben werden die Gebühren pro Einheit und pro Monat.

In der Regel sind es in der WEG-Verwaltung zwischen 20-30 €, also jährlich für jede Einheit 240-360 €. Bei der Mietverwaltung sind es meistens 17-25€ pro Wohneinheit und Monat. Ein Mitarbeiter einer Hausverwaltung kann ca.300 Wohneinheiten verwalten. Aufgrund von spezialisierten Fachabteilungen kann dieser Wert bei größeren Verwaltungen auch deutlich höher ausfallen.

Wenn mit dem Mittelwert der berechneten Stundensätze gerechnet wird, müsste bei 50 WE ca.27,50 € pro Wohneinheit und Monat verlangt werden. Dies ist aber, wie schon erwähnt, nicht das was die Verwaltungen in Realität bekommen. Seit Jahren halten die Vergütungssätze nicht Schritt mit den steigenden Ansprüchen an Immobilienverwalter.

  • Deshalb machen sich Verwaltungen aktuell dafür stark, die Vergütungssätze anzuheben.
  • Oft werden Verwaltergebühren allgemein und mit dieser Faustregel berechnet: _€/WE x _ Einheiten = Verwaltervergütung.
  • Dies ist allerdings nicht zu empfehlen, da eine korrekte Kalkulation nur objektbezogen erfolgen kann.

Ansonsten ist das Honorar nicht fair, die Darstellung gegenüber den Kunden ist nicht transparent und nachvollziehbar und es gibt keine Argumente, warum die Konkurrenz nicht zu Dumpingpreisen arbeiten kann. Daher gibt es Faktoren welche die Kalkulation von Verwaltergebühren beeinflussen:

Größe der Liegenschaft: je kleiner desto höher der Preis Baujahr und Zustand der Immobilie: je mehr vorhersehbare Sanierungskosten desto höher der Aufwand und Preis Lage der Liegenschaft: ländlicher Norden & Osten meist günstiger als Ballungsgebiete im Süden oder Westen Deutschlands Struktur der Eigentümer/Bewohner: durch Konflikte wird die Arbeit schwieriger und der Preis höher

Rechtsstreitigkeiten, Zahlungsmoral, Anzahl nicht lösungsorientierter Miteigentümer

Art der Verwaltung: höherer Aufwand durch zusätzliche Mietverwaltung resultiert in höherem Preis

Indikative Höhe der Verwaltervergütung in EUR/ WE/ Monat

Wann lohnt sich ein Hausverwalter?

Fazit – Die Hausverwaltung selbst zu erledigen, lohnt nur bei sehr kleinen Mieteinheiten, Längerer Leerstand, mangelnde Erfahrung und fehlende Kontakte können sehr viel Geld kosten, Wer nicht hauptberuflich Vermieter ist, wird kaum so viel Zeit und Mühe investieren können wie eine professionelle Verwaltung.

Vermieter sollten stets daran denken, dass eine gute Hausverwaltung die Zufriedenheit der Mieter steigert. Das sorgt für eine hohe Vermietungsquote und damit für sichere Einnahmen, Eine Hausverwaltung zu finden, die diesen hohen Erwartungen gerecht wird, ist nicht einfach. Ein Umhören in der Branche und der Kontakt mit Mietern helfen bei der Beurteilung.

Grundlage für die Hauverwaltung ist ein fairer Vertrag mit einem ausführlichen und genau definierten Leistungsverzeichnis, Dann wiegen die Vorteile der Hausverwaltung ihre Gebühren wieder auf.

Ist es Pflicht eine Hausverwaltung zu haben?

4. Wie erfolgt die Beauftragung der WEG-Verwaltung? – Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt grundsätzlich bei der Eigentümergemeinschaft. Das heißt, ein Hausverwalter ist keine Pflicht, Die Wohnungseigentümer beschließen über die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters (§ 26 Wohnungseigentumsgesetz, Abs.1).

Der Verwalter kann sowohl ein Mitglied der WEG sein als auch eine externe Person. Wenn eine WEG nun einen neuen Verwalter bestellen möchte, muss sie eine Eigentümerversammlung einberufen und und ihren Favoriten wählen, sofern mehrere Kandidaten zur Wahl standen. Der Verwaltervertrag darf höchstens fünf Jahre Laufzeit haben – wird der Verwalter erstmalig nach der Begründung von Wohneigentum bestellt, sogar nur maximal drei Jahre,

Eine Wiederwahl ist aber möglich. Parallel zur Wahl des neuen Verwalters muss die Eigentümerversammlung auch die wichtigsten Punkte des Verwaltervertrags wie etwa die Laufzeit oder Vergütung des Verwalters festlegen. Die Einzelheiten des Vertrags handelt in der Regel der Verwaltungsbeirat mit dem Verwalter zu einem späteren Zeitpunkt aus.

Kann man die Hausverwaltung selbst machen?

Haftungsrisiken privater Hausverwaltung | ZEIT & WERT Immobilien Welche Risiken die private Immobilienverwaltung birgt erfahren Sie hier! Die Anforderungen an die Verwaltung von Wohn- und Gewerbeimmobilien im WEG- wie auch im SEV-Bereich sind in den letzten Jahren stetig gewachsen.

  1. Es gibt vom Gesetzgeber keine Verpflichtung eine professionelle Hausverwaltung mit der Verwaltung einer Immobilie zu beauftragen.
  2. Das häufigste Argument, die Hausverwaltung aus den eigenen Reihen der Eigentümer zu übernehmen sind die vermeintlich reduzierten Kosten.
  3. Da das Hausverwalterhonorar zu den nicht-umlagefähigen Posten in der Hausgeldabrechnung gehört, senkt es zusätzlich die Einnahmen von Vermietern.

Dieser zunächst vermeintlichen Kostenersparnis stehen die gesetzlichen Vorgaben und Bestimmungen der Immobilienverwaltung entgegen. An diese müssen sich auch private Verwalter halten müssen. Passieren hierbei Fehler, wird es sehr schnell teuer. Die klassische Hausverwaltung erstreckt sich über die WEG-Verwaltung – also die Ebene der Eigentümer untereinander – bis hin zur sogenannten SEV-Verwaltung, die das Verhältnis Eigentümer zu Mieter betrachtet.

Ist die Hausverwaltung für die Heizung zuständig?

Fällt in einer Eigentümergemeinschaft die Heizung wegen eines Defekts aus, kümmern sich Verwalter um die Instandhaltung. Sie veranlassen die nötigen Arbeiten und benötigen in der Regel keinen WEG-Beschluss. Handelt es sich um einen „freiwilligen’ Austausch der Heizung als Gemeinschaftseigentum, ist der Beschluss nötig.

Was darf ein Hausverwalter alleine entscheiden?

Sanierung und Modernisierung werden einfacher Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht und sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich. Grundsätzlich tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten der Maßnahme.

wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist – dies soll einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung schützen, wenn sich die Kosten der Maßnahme nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Der Amortisationszeitraum ist gesetzlich nicht definiert. Aus der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, dass der bisher im Regelfall zu Grunde gelegte Zeitraum von zehn Jahren nicht statisch übernommen werden kann. Der Zeitraum könne überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

  1. Anspruch auf zertifizierten Verwalter Auch nach der WEG-Reform ist ein verbindlicher Sachkundenachweis (Qualifikation) keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis.
  2. Als Korrelat hierzu hat nun jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.
See also:  Was Macht Ein Pathologe?

Ausgenommen hiervon sind kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften, um Eigenverwaltungen zu ermöglichen. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde.

  • Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.
  • Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellt sind, gelten noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwalter müssen, wie bisher auch, künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen. Wohnungseigentümergemeinschaft als Träger der Verwaltung In der Praxis kam es häufig zu Abgrenzungsschwierigkeiten, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

Um diese Problematik zu beseitigen, ist künftig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan). Mehr Befugnisse für Verwalter Der Verwalter kann künftig eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft führen.

Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll nach der Gesetzesbegründung die Größe der Anlage sein. Konkret sollen dies je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sein.

  1. Die Wohnungseigentümer sind künftig berechtigt, diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.
  2. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen.
  3. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

Außenvollmacht für Verwalter Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt jedoch einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht Eigentümerversammlungen können künftig im Lichte der Digitalisierung flexibler gestaltet werden. Eigentümer haben jetzt die Kompetenz zu beschließen, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch online möglich ist. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

  1. Ünftig können Wohnungseigentümer neben der bisher geforderten Schriftform Ihren Anspruch auf Einberufung einer Versammlung auch in Textform, z.B.
  2. Per E-Mail, stellen.
  3. Wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist, können Wohnungseigentümer künftig selbst eine Eigentümerversammlung einberufen.

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform statt der Schriftform. Wohnungseigentümer können künftig beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann. Bisher konnten Beschlüsse im Umlaufverfahren nur einstimmig beschlossen werden.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss künftig unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden. Beschlusss-Sammlung Der ursprüngliche Gesetzesentwurf hatte vorgesehen, die Beschluss-Sammlung abzuschaffen und durch eine Aufbewahrungspflicht zu ersetzen. Hiervon wurde Abstand genommen, der Verwalter ist auch künftig verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen Jeder Wohnungseigentümer erhält gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Entscheidung über Kostentragung Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen.

Derzeit bedarf es für die Änderung der Kostenverteilung einer qualifizierten Mehrheit, die Neuregelung sieht vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können. Verwaltungsbeirat Die Wohnungseigentümer können künftig die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen.

Die derzeit enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

  • Erleichterte Abberufung des Verwalters Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen.
  • So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen.
  • Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft und nicht mehr wie bisher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

  1. Ostenentscheidung zulasten des Verwalters Bisher konnte das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen.
  2. Diese Regelung wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen.
  3. Nach der Gesetzesbegründung seien die Wohnungseigentümer hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die rechtswirksam gefasst wurden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um Erwerber künftig besser als bisher zu schützen, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Um das Rechtskonstrukt und die damit zusammenhängenden Probleme der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft” zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.

Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden. Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer” auch im Gesetz Niederschlag. Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich künftig auf die Abrechnungsspitze. Das Rechenwerk ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand. Verwalter sind künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen.

Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage”, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

  • Entziehung des Wohnungseigentums Die Neuregelung sieht vor, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann.
  • Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein.
  • Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist durch die WEG-Reform eine Harmonisierung hergestellt. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.

Aktuell besteht hier häufig eine Diskrepanz: mietrechtlich ist die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG : https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2020/0501-0600/544-20.pdf?_blob=publicationFile&v=1#page=3 Erläuterungen zum WEMoG: https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf Haus & Grund Heidelberg hat über 6.100 Mitglieder.

Rund 80 Prozent der Heidelberger Mietwohnungen werden vom privaten Vermieter angeboten. Bundesweit ist Haus & Grund mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.

Was passiert wenn man keinen Verwalter hat?

Hat die Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter, kann neben dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder dessen Vertreter auch ein Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung einberufen. Das setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer dazu durch Beschluss der anderen Eigentümer ermächtigt ist, § 24 Abs.3 WEG.

Wer kontrolliert die Hausverwaltung?

1. Bei Geldangelegenheiten: Vertrauen ist nicht gut, Kontrolle dringend angeraten – Gerade bei der Verwaltung der Gemeinschaftsgelder sollten Wohnungseigentumsgemeinschaften ganz genau hinsehen, Die Palette der Tricks und Fehler unprofessioneller Hausverwalter ist reichlich bemessen.

  • Das beginnt bereits mit im Wirtschaftsplan deutlich übersetzten Hausgeldern,
  • Aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung folgt, dass die Hausgeldzahlungen in wirtschaftlich angemessener Höhe erfolgen müssen.
  • Sind die Hausgelder dagegen viel zu hoch angesetzt, ist der Verwalter möglicherweise entweder völlig desinteressiert oder schließt sogar gegen Vorteilsannahme viel zu teure Wartungs-, Dienstleistungs- und / oder Werkverträge ab.

Dagegen hilft eine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, also in die Abrechnungs- und Vertragsunterlagen. Sind die Kosten der abgeschlossenen Verträge zu hoch, sollten die Eigentümer Vergleichsangebote anderer Handwerker und Firmen einholen. Bei erheblichen Preisunterschieden ist beim Verwalter zu beantragen, dass dies sowie die Höhe des Hausgeldes als Tagesordnungspunkt (TOP) auf die nächste oder ggf.

Sogar eine kurzfristig anzuberaumende außerordentliche Eigentümerversammlung zu setzen ist. Auf der Versammlung kann dann die Kündigung der Verträge (unter Einhaltung der Kündigungsfristen), der Abschluss anderer Verträge sowie eine Anpassung des Hausgelds beschlossen werden. Der Wirtschaftsplan sollte ohnehin genau überprüft werden.

Möglicherweise ist dort plötzlich ein höherer Betrag für die Verwaltungskosten ausgewiesen, so dass der Verwalter klammheimlich eine „Gehaltserhöhung” erhält. Weiterhin übertragen unprofessionelle Hausverwalter gerne die Salden des Vorjahres in die neue Jahresabrechnung.

  1. Dort haben diese Salden aber nichts zu suchen.
  2. Solche Abrechnungen sollten zurückgewiesen und eine Korrektur verlangt werden.
  3. Einesfalls ist die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss zu genehmigen und dem Verwalter Entlastung zu erteilen.
  4. Bedenklich wird es, wenn die Kontenverläufe zum 01.01.

und 31.12. fehlen, Möglicherweise wurden kurz vor diesen Tagen Geldbeträge von den Konten mehrerer Eigentümergemeinschaften hin und her geschoben, um fehlende oder veruntreute Gelder zu verschleiern. Die Kontenverläufe sollten daher durch den Verwaltungsbeirat oder – bei Fehlen eines Beirats – durch einen von den Eigentümern gewählten Kassenprüfer kontrolliert werden.

Wann darf der Verwalter in die Wohnung?

Kommentar – 1. In einer Gemeinschaft war in der Teilungserklärung unter einer Paragraphen-Überschrift “Überwachungsrecht des Verwalters” vereinbart: “Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen.

Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden.” Der Verwalter beantragte, einen Eigentümer zu verpflichten, ihm den Zutritt zu dessen Wohnung zu gestatten. In III. Instanz wurde dieser Antrag zurückgewiesen.2. Eine Vereinbarungsregelung, die einem Verwalter gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist (vgl.

auch BayObLG, Beschluss vom 27.06.1996, Az.: 2Z BR 16/96 und BVerfG vom 26.05.1993, Az.: 1 BvR 208/93 ). Die hier getroffene Vereinbarungsregelung ist auch im Hinblick auf § 14 Nr.4 WEG ungültig und verstößt gegen Art.13 GG, Unter Berücksichtigung dieses Grundrechts kann ein über die Regelungen des § 14 Nr.4 WEG hinausgehendes Betretungsrecht des Verwalters nur wirksam vereinbart werden, wenn ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaß-nahmen vorgenommen werden müssen.

See also:  Was Macht Satt?

Dies gilt auch dann, wenn die Duldungsverpflichtung auf den zweimaligen Zutritt pro Jahr beschränkt ist, sofern nicht besondere weitere Voraussetzungen hinzukommen. Der Schutz einer Wohnung nach Art.13 GG soll nämlich Störungen vom privaten Leben fernhalten; Schutzgut ist die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet und sichert den elementaren Lebensraum.

Art.13 GG enthält insbesondere das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in dessen Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen. An Einschränkungen sind strenge Anforderungen zu stellen. Im vorliegenden Vereinbarungsfall wurde das Zutrittsrecht des Verwalters nicht von konkreten sachlichen Gründen abhängig gemacht; eine bloße Kontrolle stellt, auch wenn sie nur zweimal pro Jahr stattfinden soll und schon Jahre lang eine derartige Kontrolle nicht stattgefunden hat, keinen ausreichenden Grund für eine Einschränkung des genannten Grundrechts des Wohnungsinhabers dar.

Ein Betretungsrecht ergibt sich auch nicht aus § 14 Nr.4 WEG, da nach dieser Vorschrift ein solches Recht einem Verwalter nur zustehen soll, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; damit wurde dem Verwalter nicht ein allgemeines Kontrollrecht eröffnet.3.

Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswert von DM 5.000,-

Wer prüft Hausverwaltung?

Allgmeines – Die Gesetzeslage ist so einfach, wie unverständlich. Der Verwaltungsbeirat soll die Abrechnung über den Wirtschaftsplan prüfen und dazu eine Stellungnahme für die WEG vorbereiten. In § 29 Abs.2 WEG n.F. heißt es deshalb: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. Jeder Beirat, der den Gesetzestes gelesen aht, versteht, dass damit nichts anzufangen ist.

Art und Umfang der Prüfung sowie Form und Inhalt der Stellungnahme werden nicht vorgegeben. Dies weder im Rahmen eines Mindestmaßes noch im Rahmen von Anhaltspunkten für den Beirat. Der Gesetzestext spricht sogar von sollen, was unter Juristen soviel heißt wie kann, muss aber nicht.

  1. Davon wollen wir uns nicht abschrecken lassen.
  2. Wir wollen Ihnen hier eine Anleitung an die Hand geben, damit Sie ihrer Beiratspflichten ordnungsgemäß und verständlich für alle Eigentümer im Rahmen der Prüfung der Jahresabrechnung ausüben.
  3. Je nach Umfang und Art der Wohnanlage, Struktur des Rechnungswesens der Hausverwaltung, Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung und Umfang der vorhandenen Buchhaltungsposten kann sich die Prüfung eher simpel oder auch ziemlich komplex darstellen.

Da das Gesetz die Prüfung aber dem Beirat als ganzes auferlegt und dieser überlicherweise aus 3 Mitgliedern besteht, kann hier durch Arbeitsteilung eine zielführende, zügige und korrekte Prüfung der Jahresabrechnung erfolgen. Wir empfehlen, dass die Prüfung mindestens nach dem 4- Augen-Prinzip und somit durch mindestens 2 Verwaltungsbeiräte erfolgt.

Jedem Verwaltungsbeirat sollte dabei klar sein, dass er hier stellvertretend für die übrigen Eigentümer tätig wird. Insofern nimmt er auch nur die jedem Eigentümer sowieso zustehenden Rechte wahr. Jeder Wohnungseigentümer hat aufgrund des Verwaltervertrags als Kontrollrecht einen Anspruch auf Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen, da diese zum Verwaltungsvermögen gehören.

Nur durch diese Einsicht können die Berechtigten die Richtigkeit der Jahresabrechnung überprüfen.

Wer zahlt die Kosten der Hausverwaltung?

Wer trägt die Kosten für die Hausverwaltung? – Die Kosten für die Hausverwaltung trägt die Eigentümergemeinschaft gemeinsam, für die Mietverwaltung der Vermieter selbst. Sie dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wie finanziert sich eine Hausverwaltung?

Sinn und Zweck einer Hausverwaltung Immobilien Bewertung – Finanzierung – Kauf Sinn und Zweck einer Hausverwaltung ist es, dem Objekteigentümer gegen die Zahlung eines Entgeltes alle verwaltungstechnischen Aufgaben für die Immobilie abzunehmen. Dazu gehören beispielsweise das Einnehmen und Verwalten der Mietzinszahlungen sowie deren regelmäßige Abrechnung mit dem Objekteigentümer, das regelmäßige Erstellen der Nebenkostenabrechnungen, die Bezahlung der allgemeinen Versorgungsleistungen und vieles mehr.

  • Darüber hinaus kann eine Hausverwaltung auch im technischen Bereich Verwaltungsaufgaben übernehmen.
  • Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung und Kontrolle elektronischer Einrichtungen, das Überwachen von externen Dienstleistern (z.B.
  • Putzfrauen) und auch Wohnungsabnahmen beziehungsweise Renovierungsarbeiten bei neu zu vermietenden Wohnungen.

Allerdings gehört die Vermittlung der Wohnungen sowie das Schließen von Mietverträgen in der Regel nicht zu den Aufgaben einer Hausverwaltung. Als Entlohnung für diese Tätigkeit erhält der Hausverwalter ein festgelegtes Honorar, das entweder als fixer Betrag oder als prozentuale Beteiligung pro Wohneinheit berechnet werden kann.

Wie viele Einheiten betreut ein Hausverwalter?

Dachverband analysiert Verwalterbranche | Immobilien Immobilienverwaltungen sind zumeist kleinere Unternehmen, die regional tätig sind. Das ist eines der Ergebnisse einer Erhebung, die der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) durchgeführt hat.

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) hat eine Strukturerhebung unter Immobilienverwaltungsunternehmen in Deutschland durchgeführt. Demnach sind Immobilienverwaltungen hauptsächlich als Einzelunternehmen oder GmbH organisiert. Unabhängig von der Organisationsform werden 85 Prozent aller Firmen von Inhabern geführt, die aktiv im operativen Geschäft eingebunden sind.

Das gilt auch für größere und große Verwaltungsunternehmen. Verwaltungsunternehmen sind fast ausschließlich regional oder lokal aktiv. Nur 9 Prozent sind überregional oder deutschlandweit tätig.

Überwiegend WEG-Verwaltung Kerngeschäft der befragten Verwaltungen ist mit 63 Prozent die Verwaltung von Wohnungseigentum, während Miet-, Sondereigentums- und Gewerbeverwaltung weniger Raum einnehmen. Größere Unternehmen verwalten mehr Einheiten je Mitarbeiter

Je größer das Verwaltungsunternehmen ist, desto mehr Einheiten werden pro Mitarbeiter verwaltet. Während Verwaltungen unter 400 WE nur rund 140 Wohnungen pro Mitarbeiter verwalten, sind es bei den mittleren Unternehmen (401-3.000 WE) rund 330 Wohnungen und bei großen Unternehmen über 1.000 WE.

Steigende Umsätze erwartet Der Jahresumsatz ist im Vergleich von 2011 auf 2012 bei der Hälfte aller Unternehmen gestiegen; dies vor allem bei kleinen und mittleren Verwaltungsunternehmen bis zu 3.000 verwalteten Einheiten. Die großen Firmen verzeichneten hingegen einen mehrheitlich gleichbleibenden Umsatz.

Insgesamt blicken die befragten Unternehmen zuversichtlich in die Zukunft. Unternehmen suchen qualifiziertes Personal Die Gewinnung qualifizierter Mitarbeiter bereitet vielen Verwaltungsunternehmen Kopfzerbrechen. Fast drei Viertel der befragten Verwaltungen sehen Schwierigkeiten, künftig qualifizierte und kompetente Mitarbeiter zu gewinnen.

Was darf eine Hausverwaltung beauftragen?

Hausverwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft – Bei einem Haus mit Eigentumswohnungen regelt das Wohneigentumsgesetz die Pflichten des Verwalters. Zu seinen Aufgaben gehören unter anderem die Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen für Treppenhaus, Heizung und Kellern sowie die Jahresabrechnungen der Hausgelder.

Was prüft Hausverwaltung?

So läuft die Rechnungsprüfung ab – Die Rechnungsprüfung erfolgt vor der Zusendung der Einladungen für die ordentliche (jährliche) Eigentümerversammlung an die Wohnungseigentümer. Daher sollte die Prüfung rechtzeitig vor der Versammlung erfolgen. Gegebenenfalls kann der Einladung bereits eine Stellungnahme des Beirats bzw.

  1. Der Rechnungsprüfer beigefügt werden.
  2. Ob die Rechnungsprüfung eine komplexe oder eher einfache Angelegenheit ist, hängt vom Umfang der Rechnungsunterlagen und Belege (die ihrerseits von der Größe und Wohneinheiten des Objekts abhängen), der Struktur des Rechnungswesens der WEG-Verwaltung, der Zusammenarbeit mit dem Verwalter und der Aufgabenverteilung unter den Beiratsmitgliedern sowie den Rechnungsprüfern ab.

Da der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern besteht, sollten diese die Prüfung untereinander aufteilen, wobei die Präferenzen und die Kompetenzen der Beiratsmitglieder zu berücksichtigen ist. Das gilt ebenso für von den Eigentümern bestimmte Rechnungsprüfer.

Schwierigere, zweifelhafte und unkorrekte Sachverhalte sollten von allen Prüfern kontrolliert und vermerkt werden. Was und wie im Einzelnen geprüft wird, bestimmt der Beirat, Auch die Dauer der Rechnungsprüfung ist Sache des Beirats. Die Grenzen werden durch den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzt, so dass die Prüfung nicht in Schikane des Verwalters ausarten darf.

Dabei ist der Beirat verpflichtet, im Rahmen seiner Stellungnahme die Eigentümer auf Unregelmäßigkeiten und / oder Fehler bei der Rechnungsführung sowie auf eine nachteilige Wirtschaftsführung hinzuweisen. Auch die Rechnungsprüfer haben diese Rechte und Pflichten.

  • Sämtliche Kontoauszüge des Verwaltungskontos
  • Sämtliche Kontoauszüge des Rücklagenkontos einschließlich Anlageform der Instandhaltungsrücklage
  • Sämtliche zu Lasten der Eigentümergemeinschaft gehende Rechnungen (einschließlich etwaiger Arbeitsberichte und Stundennachweise), Jahresbescheide, Lohnzahlungen (etwa für den Hausmeister), Verträge mit laufenden Zahlungsverpflichtungen sowie sonstige Forderungen (etwa Schadensersatzansprüche dritter Personen)
  • Übersicht der Hausgeldzahlungen der Eigentümer einschließlich einer Aufstellung von etwaigen Rückständen einzelner Eigentümer
  • Übersicht der sonstigen Einnahmen der Eigentümergemeinschaft (etwa aus Sonderumlagen, Rückzahlungen von Versorgungsunternehmen, Schadensregulierungen von Versicherungen, Mieteinnahmen und ähnliches)
  • Gesamtaufstellung der Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft
  • Entwurf der Einzelabrechnungen bzw. Entwurf einer Mustereinzelabrechnung für die jeweiligen Eigentümer
  • Teilungserklärung bzw. diese abändernde Vereinbarung zur Prüfung der richtigen Zuordnung und Kostenverteilung für die jeweiligen Eigentümer
  • Zur Prüfung der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage und den Ausweis auf die darauf rückständigen Beiträge hat der Verwalter zusätzlich Folgendes vorzulegen:
  • Darstellung von Anfang- und Endbestand des Sollvermögens der Eigentümergemeinschaft, also die Summe aller von den Eigentümern beschlossenen Zuführungen und Entnahmen hinsichtlich der Rücklage
  • Aufstellung der Beitragsrückstände von Eigentümern für die Rücklage

Beiratsmitglieder und Rechnungsprüfer sollten stets auf Vorlage der Original-Unterlagen bestehen. Kopien bieten keine ausreichende Sicherheit dafür, dass die sich daraus ergebenden Sachverhalte und Zahlungsvorgänge so tatsächlich zugetragen haben. Bei der Rechnungsprüfung bei der WEG-Verwaltung ist insbesondere auf folgende 6 Punkte zu achten:

Was darf ein Hausverwalter alleine entscheiden?

Sanierung und Modernisierung werden einfacher Beschlussfassungen über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen werden vereinfacht und sind künftig mit einfacher Mehrheit möglich. Grundsätzlich tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten der Maßnahme.

wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist – dies soll einzelne Eigentümer vor einer finanziellen Überforderung schützen, wenn sich die Kosten der Maßnahme nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Der Amortisationszeitraum ist gesetzlich nicht definiert. Aus der Gesetzesbegründung lässt sich entnehmen, dass der bisher im Regelfall zu Grunde gelegte Zeitraum von zehn Jahren nicht statisch übernommen werden kann. Der Zeitraum könne überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu ermöglichen.

See also:  Was Macht Frauen Attraktiv?

Um die Sanierung und Modernisierung von Wohnungseigentumsanlagen zu vereinfachen, erhält zudem jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

  1. Anspruch auf zertifizierten Verwalter Auch nach der WEG-Reform ist ein verbindlicher Sachkundenachweis (Qualifikation) keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis.
  2. Als Korrelat hierzu hat nun jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich den Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Ausgenommen hiervon sind kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften, um Eigenverwaltungen zu ermöglichen. Diese Ausnahme setzt voraus, dass die Anlage aus weniger als neun Sondereigentumseinheiten besteht und ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde.

  1. Verlangt in einem solchen Fall wiederum ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, muss ein solcher bestellt werden.
  2. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.

Verwalter, die bei Inkrafttreten der WEG-Reform bereits bestellt sind, gelten noch für weitere dreieinhalb Jahre als zertifizierter Verwalter. Verwalter müssen, wie bisher auch, künftig 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren nachweisen. Wohnungseigentümergemeinschaft als Träger der Verwaltung In der Praxis kam es häufig zu Abgrenzungsschwierigkeiten, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind.

  1. Um diese Problematik zu beseitigen, ist künftig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Träger der gesamten Verwaltung, die durch ihre Organe handelt (Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan, Verwalter als Vertretungsorgan).
  2. Mehr Befugnisse für Verwalter Der Verwalter kann künftig eigenverantwortlich und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Wohnungseigentümergemeinschaft führen.

Maßstab für die Bedeutung einer Maßnahme und die Erheblichkeit daraus resultierender Verpflichtungen soll nach der Gesetzesbegründung die Größe der Anlage sein. Konkret sollen dies je nach Einzelfall neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen sein.

Die Wohnungseigentümer sind künftig berechtigt, diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. Dazu können sie etwa Wertgrenzen oder Maßnahmenkataloge aufstellen. Möglich ist es auch, einzelne Handlungen des Verwalters (etwa Zahlungen ab einem bestimmten Betrag) von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.

Außenvollmacht für Verwalter Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Der Abschluss eines Darlehensvertrages oder eines Grundstückskaufvertrages setzt jedoch einen Beschluss der Wohnungseigentümer voraus.

Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht Eigentümerversammlungen können künftig im Lichte der Digitalisierung flexibler gestaltet werden. Eigentümer haben jetzt die Kompetenz zu beschließen, dass die Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch online möglich ist. Die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen, ist hiervon allerdings nicht umfasst.

Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig. Aufwand und Kosten für Wiederholungsversammlungen sollen damit vermieden werden. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

  • Ünftig können Wohnungseigentümer neben der bisher geforderten Schriftform Ihren Anspruch auf Einberufung einer Versammlung auch in Textform, z.B.
  • Per E-Mail, stellen.
  • Wenn eine Einberufung durch den Verwalter oder den Beiratsvorsitzenden nicht möglich ist, können Wohnungseigentümer künftig selbst eine Eigentümerversammlung einberufen.

Umlaufbeschlüsse bedürfen künftig nur noch der Textform statt der Schriftform. Wohnungseigentümer können künftig beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann. Bisher konnten Beschlüsse im Umlaufverfahren nur einstimmig beschlossen werden.

Das Protokoll der Eigentümerversammlung muss künftig unverzüglich nach deren Beendigung erstellt werden. Beschlusss-Sammlung Der ursprüngliche Gesetzesentwurf hatte vorgesehen, die Beschluss-Sammlung abzuschaffen und durch eine Aufbewahrungspflicht zu ersetzen. Hiervon wurde Abstand genommen, der Verwalter ist auch künftig verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen.

Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen Jeder Wohnungseigentümer erhält gegenüber der Gemeinschaft ein gesetzlich verbrieftes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Entscheidung über Kostentragung Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen.

Derzeit bedarf es für die Änderung der Kostenverteilung einer qualifizierten Mehrheit, die Neuregelung sieht vor, dass die Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen können. Verwaltungsbeirat Die Wohnungseigentümer können künftig die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen.

Die derzeit enthaltene Festlegung auf drei Beiratsmitglieder entfällt. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Zudem erhält der Verwaltungsbeirat als Aufgabengebiet ausdrücklich die Überwachung des Verwalters.

Erleichterte Abberufung des Verwalters Wohnungseigentümergemeinschaften können sich künftig einfacher von einem Verwalter trennen. So ist die Abberufung des Verwalters nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, sondern die Wohnungseigentümer können den Verwalter jederzeit abberufen. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage Da Träger der Verwaltung künftig allein die Gemeinschaft ist, richten sich Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen dementsprechend gegen die Gemeinschaft und nicht mehr wie bisher gegen die einzelnen Wohnungseigentümer.

  • Ostenentscheidung zulasten des Verwalters Bisher konnte das Gericht dem Verwalter im Falle groben Verschuldens Prozesskosten auferlegen.
  • Diese Regelung wird im Zuge der WEG-Reform gestrichen.
  • Nach der Gesetzesbegründung seien die Wohnungseigentümer hinreichend durch materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche geschützt.

Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die rechtswirksam gefasst wurden, wirken nach aktueller Rechtslage auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Erwerbern von Wohnungseigentum. Um Erwerber künftig besser als bisher zu schützen, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.

Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft Um das Rechtskonstrukt und die damit zusammenhängenden Probleme der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft” zu beseitigen, sieht die WEG-Reform vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig schon mit Anlage der Wohnungsgrundbücher als Ein-Mann-Gemeinschaft entsteht.

Ersterwerber von Wohnungseigentum können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden. Damit findet die von der Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur „werdender Wohnungseigentümer” auch im Gesetz Niederschlag. Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen.

Gegenstand und Inhalt der Jahresabrechnung Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung beschränkt sich künftig auf die Abrechnungsspitze. Das Rechenwerk ist künftig nicht mehr Beschlussgegenstand. Verwalter sind künftig verpflichtet, nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht aufzustellen.

Dieser muss die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung sowie eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage erhält den Namen „Erhaltungsrücklage”, um zu verdeutlichen, dass es sich nicht lediglich um einen bilanziellen Posten, sondern um verfügbares Vermögen handelt.

Entziehung des Wohnungseigentums Die Neuregelung sieht vor, dass eine Verletzung der Pflichten, die gegenüber der Gemeinschaft bestehen, eine Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen kann. Dies kann der Begründung zufolge etwa eine Verletzung der Pflicht zur Kostentragung sein. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden.

Auch hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung ist durch die WEG-Reform eine Harmonisierung hergestellt. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich.

  1. Aktuell besteht hier häufig eine Diskrepanz: mietrechtlich ist die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.
  2. Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG : https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2020/0501-0600/544-20.pdf?_blob=publicationFile&v=1#page=3 Erläuterungen zum WEMoG: https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/187/1918791.pdf Haus & Grund Heidelberg hat über 6.100 Mitglieder.

Rund 80 Prozent der Heidelberger Mietwohnungen werden vom privaten Vermieter angeboten. Bundesweit ist Haus & Grund mit rund 900.000 Mitgliedern der mit Abstand größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Die privaten Immobilieneigentümer verfügen über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.

Wer kontrolliert die Hausverwaltung?

1. Bei Geldangelegenheiten: Vertrauen ist nicht gut, Kontrolle dringend angeraten – Gerade bei der Verwaltung der Gemeinschaftsgelder sollten Wohnungseigentumsgemeinschaften ganz genau hinsehen, Die Palette der Tricks und Fehler unprofessioneller Hausverwalter ist reichlich bemessen.

  1. Das beginnt bereits mit im Wirtschaftsplan deutlich übersetzten Hausgeldern,
  2. Aus dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung folgt, dass die Hausgeldzahlungen in wirtschaftlich angemessener Höhe erfolgen müssen.
  3. Sind die Hausgelder dagegen viel zu hoch angesetzt, ist der Verwalter möglicherweise entweder völlig desinteressiert oder schließt sogar gegen Vorteilsannahme viel zu teure Wartungs-, Dienstleistungs- und / oder Werkverträge ab.

Dagegen hilft eine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, also in die Abrechnungs- und Vertragsunterlagen. Sind die Kosten der abgeschlossenen Verträge zu hoch, sollten die Eigentümer Vergleichsangebote anderer Handwerker und Firmen einholen. Bei erheblichen Preisunterschieden ist beim Verwalter zu beantragen, dass dies sowie die Höhe des Hausgeldes als Tagesordnungspunkt (TOP) auf die nächste oder ggf.

  1. Sogar eine kurzfristig anzuberaumende außerordentliche Eigentümerversammlung zu setzen ist.
  2. Auf der Versammlung kann dann die Kündigung der Verträge (unter Einhaltung der Kündigungsfristen), der Abschluss anderer Verträge sowie eine Anpassung des Hausgelds beschlossen werden.
  3. Der Wirtschaftsplan sollte ohnehin genau überprüft werden.

Möglicherweise ist dort plötzlich ein höherer Betrag für die Verwaltungskosten ausgewiesen, so dass der Verwalter klammheimlich eine „Gehaltserhöhung” erhält. Weiterhin übertragen unprofessionelle Hausverwalter gerne die Salden des Vorjahres in die neue Jahresabrechnung.

Dort haben diese Salden aber nichts zu suchen. Solche Abrechnungen sollten zurückgewiesen und eine Korrektur verlangt werden. Keinesfalls ist die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss zu genehmigen und dem Verwalter Entlastung zu erteilen. Bedenklich wird es, wenn die Kontenverläufe zum 01.01.

und 31.12. fehlen, Möglicherweise wurden kurz vor diesen Tagen Geldbeträge von den Konten mehrerer Eigentümergemeinschaften hin und her geschoben, um fehlende oder veruntreute Gelder zu verschleiern. Die Kontenverläufe sollten daher durch den Verwaltungsbeirat oder – bei Fehlen eines Beirats – durch einen von den Eigentümern gewählten Kassenprüfer kontrolliert werden.

Was gehört alles zur Verwaltung?

Dieser Artikel behandelt die Administrationsorganisation. Zur Fachzeitschrift für Verwaltungsrecht und Verwaltungswissenschaft siehe Die Verwaltung, Unter Verwaltung versteht man allgemein administrative Tätigkeiten, die mit der Besorgung eigener oder fremder Angelegenheiten zusammenhängen und meist in einem institutionellen Rahmen wie Behörden, öffentlichen Einrichtungen, Unternehmen oder sonstigen Personenvereinigungen stattfinden.

Welche Rechte hat ein Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung?

2.2 Der einzelne Eigentümer – Das Vertragsverhältnis besteht nur zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Gleichfalls wirkt sich aber die Verwaltertätigkeit über die Gemeinschaft hinaus auch mittelbar auf die einzelnen Wohnungseigentümer aus – in Teilbereichen sogar unmittelbar.